Les logements Pinel sont en forte demande auprès des investisseurs, demande qui s’est intensifiée sur les 3 dernières années. Divers acteurs sont alors peu à peu apparus sur l’échiquier immobilier, avec leurs propres stratégies d’approche, dont certaines ont généré le démarchage abusif, en faisant jouer la carte de la réduction d’impôts.
Les intermédiaires dans la commercialisation d’appartements invendus
Ces intermédiaires opèrent généralement par téléphone et sont peu recommandés, dans la mesure où leur seul objectif est de réaliser le maximum de profit en liquidant leur stock d’appartements neufs qui n’ont pas intéressé la plupart des investisseurs. En effet, ces appartements, bien qu’éligibles, ne pas proposent pas les meilleurs atouts, par exemple en matière de construction et d’architecture, d’emplacement, voire même en termes de prix. Avec ces conditions, il est évidemment difficile de trouver des locataires ; or la loi Pinel impose que le logement soit loué au plus tard sous le délai de 6 mois suivant son acquisition. Il s’agit alors d’un piège à éviter à tout prix dans la mesure où la réduction d’impôt est remise en question.
Les intermédiaires qui surévaluent le prix du logement
Pour certains revendeurs de logements Pinel, le prix est revu à la hausse dès lors qu’ils sont au courant du projet de défiscalisation. Par exemple, si un appartement classique coûte 100 euros, il sera proposé à 120 euros, voire plus à des investisseurs souhaitant y faire appliquer le dispositif.
Il vaut donc mieux s’abstenir de divulguer cette information relative au projet de défiscalisation ; le mieux serait même de faire construire soi-même.
Méfiance également quant à l’achat d’un programme immobilier Pinel. Le bien est certes livré clé en main et les procédures prises en charge par le promoteur lui-même. Il est donc normal que celui-ci facture ses commissions, de même que les autres frais engagés, dont ceux du notaire par exemple. Cependant, il vaut mieux, si possible, demander à détailler les coûts, dans la mesure où le montant des commissions ne doit pas dépasser une certaine proportion. En savoir plus à propos des frais des intermédiaires.
Combien coûte un bien Pinel ?
Le prix de l’immobilier est très variable et est fixé en fonction de plusieurs paramètres :
- la ville : même si deux villes appartiennent à un même zonage, le prix n’est pas toujours le même, il est plus élevé dans certaines d’entre elles, par rapport à leur attractivité entre autres. De même, l’immobilier coûte plus cher en plein centre-ville et dans les nouveaux quartiers verts.
- le type de logement : par exemple, les appartements de type T2 à T3sont les plus demandés, et sont par conséquent ceux qui coûtent cher. De même, un logement qui dispose de deux salles de bain et toilettes intéressent davantage les locataires ; le prix est donc plus élevé par rapport à un même logement situé dans un même emplacement et ayant la même superficie, le même nombre de pièces à vivre, etc.
- le type du logement du point de vue performances environnementales : l’immeuble est certes neuf, c’est-à-dire qu’il répond aux exigences thermiques, énergétiques et environnementales en vigueur. Cependant, le prix ne sera pas le même pour un bâtiment BBC, une maison passive ou un logement bioclimatique.
- en fonction de l’état du bâti : il est difficile de comparer une construction neuve avec un logement ancien certes, même lorsque ce dernier a fait l’objet d’une rénovation et rendu neuf. Toujours est-il que le logement ancien peut avoir été acquis en plein centre-ville ; dans ce cas, il revêt donc un fort potentiel de valorisation, ce qui fait qu’un bien ancien coûte relativement plus cher.
